Jak změnil nový občanský zákoník pravidla pro pronájem bytů?


Nový občanský zákoník je všeobecně považovaný za kodex, který zlepšil postavení nájemníků vůči majitelům nemovitostí. Nájem bytu v kodexu upravují paragrafy 2235 až 2301. Samozřejmě záleží na jejich výkladech, ale už první rok a půl potvrdil, že nájemci jsou na tom lépe. Radost z toho nemají ani společenství vlastníků jednotek či bytových družstev. Pokud si některý z vlastníků či družstevník nastěhuje problematického nájemce, šance zbavit se ho je dle tohoto kodexu menší než dříve. A to hned z několika důvodů.

Zákoník sice stanovuje, že nájemní smlouva musí být vždy uzavřená písemnou formou, nicméně pokud smlouva nebyla uzavřená písemně, pronajímatel nemá právo proti tomu moc co namítat. Dokonce platí, že trvá-li tento stav tři roky a více a nájemce žije v dobré víře, že má smlouvu řádně uzavřenou, z hlediska zákona smlouva opravdu je uzavřená a platná, i když na papíře chybí. Nově uzavírané nájemní smlouvy už také nemusejí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Úplně postačí, když z nich bude patrné, kdo ji uzavřel, kdo je pronajímatel a kdo nájemce a co je předmětem nájmu. Vše co si do ní prosadí obě strany navíc, je jen a pouze věc vzájemné dohody. I když ne tak zcela, protože tyto smlouvy nesmějí odporovat právě Novému občanskému zákoníku. Nesmějí tedy například nájemníkům zakazovat vzít si do bytu psa či kočku, kouřit uvnitř a podobně.

Když na vašem bytě vydělává jiný

Výhod nájemcům však dává nový kodex více. Například dovoluje, aby nájemce část pronajatého bytu pronajal další osobě, a dokonce o tom nemusí vlastníka bytu vůbec informovat. Má to ovšem jednu podmínku - musí zde bydlet i původní nájemce. Jakmile by se přestěhoval jinam, potřebuje k dalšímu pronájmu souhlas pronajímatele, a to v písemné formě. Stále sice zůstává v platnosti povinnost nájemce hlásit změny v počtu osob, které v bytě bydlí, ale není nutné k tomuto číslu dodat jména nebo data narození a podobně. Majitel tak z čísla o počtu osob nepozná, zda se jeho nájemce oženil, nebo si vzal do volného pokoje dalšího podnájemníka. Další bonus mohou nájemníci získat z toho, že jim kodex povoluje v pronajatém bytě bez souhlasu vlastníka dokonce i podnikat, tedy pokud tím nepůsobí zvýšené zatížení pro byt. Ustanovení, z něhož sousedé a výbory bytových družstev a SVJ rozhodně nemají radost. Stejně jako z pravidla, kdy zákoník dovoluje v bytě chovat domácí zvířata, aniž by k tomu potřeboval souhlas majitele. V paragrafu je sice stanoveno, že tím nesmí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu způsobit nepřiměřené obtíže, ale kdo určí, zda tři psi nebo pět koček u souseda způsobují obtíže přiměřené, nebo nepřiměřené? To samé platí o kouření, které je vlastně také benevolencí paragrafů dovoleno. Zákon k tomu jen dodává, že pronajímatel je povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání.

Výpověď. Budete nájemci platit?

Nájemní vztah může zaniknout jednak z toho důvodu, že zanikne pronajímaný byt, nebo už není v pronájmu schopném stavu, samozřejmě výpovědí nebo vypršením nájemní smlouvy na dobu určitou. V posledním případě je dobré vědět, že i zde došlo k důležité změně. Dříve končil nájemní vztah na dobu určitou dnem uvedeným ve smlouvě. Od 1. ledna 2014 majitel bytu musí písemně vyzvat svého nájemce k opuštění bytu nejpozději měsíc po skončení nájmu. Jinak se pronájem automaticky prodlužuje. K ukončení smlouvy na dobu neurčitou s dvouměsíční výpovědní lhůtou může dojít v závažných případech, mezi něž patří to, že nájemník hrubě porušuje pravidla stanovená v nájemní smlouvě, tedy když například třikrát nezaplatí nájem, dále když je odsouzený za úmyslný trestný čin, kterého se dopustil na majiteli, jemu blízké osobě, někomu z domu anebo bude-li s nemovitostí naloženo tak, že ji už nelze vůbec pronajímat. Existují však další dva případy, kdy lze dát pronajímateli výpověď a tříměsíční lhůtou: 

  • má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Ale pozor! Jestliže dáte nájemci výpověď z těchto důvodů a nakonec se k vám příbuzný do měsíce nenastěhuje, jste povinní nájemníkům byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, který mu vystěhováním a vyklízením vznikla.

Na druhé straně Nový občanský zákoník už neurčuje jako důvod k výpovědi fakt, že má nájemce dva nebo více bytů, jako tomu bylo kdysi. Upouští se i od toho, že o výpovědi ze závažných důvodů musí rozhodnout soud, stejně jako v určitých případech mizí povinnost poskytnout nájemníkovi náhradní bydlení.

Nový občanský zákoník však přeje i majitelům. Ty mohou jednodušeji získat více peněz ze svých nemovitostí.

Publikováno: 3.2.2017 1:00:00
Kategorie: Byt magazín
diskuze k článku